Case costruite in aria

La bolla immobiliare può esplodere senza mandare in tilt l' America e i suoi partner commerciali?

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Negli ultimi mesi i nostri timori si sono concentrati non più sull' enorme deficit commerciale degli Stati Uniti ma sulla bolla del suo mercato immobiliare. Almeno due ragioni del forte aumento dei prezzi delle case sono evidenti. Ma quello che non è chiaro è se un mercato "surriscaldato" possa raffreddarsi senza mandare l'America e i suoi partner commerciali in tilt.

Il boom immobiliare statunitense è dovuto in primo luogo ai bassi tassi d' interesse: si possono avere in prestito somme notevoli per ottenere mutui con rate mensili modeste. I bassi tassi d' interesse, rafforzando la capacità di pagare, fanno aumentare la domanda.

E, se la domanda è alta mentre l' offerta rimane stabile, i prezzi salgono. In secondo luogo, è finita l'era, cominciata con la diffusione dell' automobile, in cui in meno di mezz' ora si poteva arrivare ovunque in un' area metropolitana. Prima che tutti avessero un' auto, i prezzi di terreni e case dipendevano dalla vicinanza al centro della città o alla stazione ferroviaria. Ora che nelle grandi città ci sono seri problemi di traffico, il prezzo di una casa dipende di nuovo dalla sua posizione.

Questi due elementi – i bassi tassi d' interesse e il fatto che le nostre auto non sono più in grado di relativizzare il fattore distanza – spiegano le ragioni principali dell' aumento dei prezzi immobiliari nell' ultimo decennio. Ma ce ne sono altre. Al di sopra di questi due fattori c' è una bolla. La bolla dipende dalla gente piena di soldi che compra le case perché crede che i prezzi saliranno ancora, e dalla gente senza soldi che compra appartamenti da 400mila dollari in quartieri meno eleganti senza anticipo e con tassi d' interesse variabili.

La domanda di entrambi i gruppi è per sua natura effimera: quando il primo scoprirà che i prezzi non salgono all' infinito, cercherà di liberarsi delle sue proprietà. E quando il secondo gruppo scoprirà che i tassi non rimangono sempre bassi, non potrà far fronte alle rate del mutuo più alte e tenterà di rivendere le sue case.

La fine della bolla immobiliare americana non sarà necessariamente un disastro. Ma se scoppierà con fragore sarà probabilmente a causa di un forte aumento dei tassi d'interesse. E questo potrebbe verificarsi per due motivi. Primo, rendendosi conto che il dollaro è sopravvalutato e che subirebbero pesanti perdite con il ritorno al suo valore naturale, gli investitori potrebbero cominciare a vendere i loro buoni del Tesoro, le azioni e le obbligazioni finanziate da ipoteche.

Man mano che i prezzi di questi titoli scendono, il loro rendimento salirà.

A un certo punto il rendimento delle azioni e delle ipoteche diventerà abbastanza alto da fare in modo che l' appetito degli investitori per il rendimento bilancerà la loro paura di un deprezzamento del cambio. Nei corridoi del mio ufficio, tutti gli economisti sono d' accordo nel dire che questo fattore avrebbe dovuto far salire i tassi d'interesse negli Stati Uniti già tre anni fa.

Ma finora non è successo. Vuol dire che un uragano potrebbe colpire i mercati finanziari mondiali in qualunque momento? Sì. O potrebbe invece significare che il modello degli economisti per quanto riguarda l'economia internazionale è semplicemente sbagliato.

Il secondo fattore che potrebbe dare un forte impulso verso l' alto ai tassi d' interesse statunitensi non è la paura di un declino del dollaro, ma le conseguenze di un suo crollo effettivo. Gli Stati Uniti importano l' equivalente del 16 per cento del loro pil. Una caduta del 40 per cento del valore del dollaro – di cui la metà si converte in un aumento dei prezzi in dollari delle importazioni – implica un aumento del 3,2 per cento del livello dei prezzi. In questo caso la Federal reserve, impegnata a mantenere la stabilità dei prezzi, probabilmente aumenterebbe i tassi d'interesse per evitare un'inflazione al 6 per cento.

Se si verificasse un forte aumento dei tassi d' interesse – causato da una fuga di capitali in previsione della caduta del dollaro o da una restrizione della politica monetaria per reazione a una caduta del dollaro – vedremo davvero di che stoffa è fatta la Federal reserve. Se i tassi d' interesse aumentano troppo, il crollo del mercato immobiliare porterà a vendite giudiziarie su larga scala e a un collasso dei consumi.

Questo significherebbe una depressione non solo negli Stati Uniti, ma anche in Asia e forse in Europa, perché gli Stati Uniti possono continuare a essere il primo importatore mondiale e il garante della domanda effettiva solo fino a quando i loro consumi interni rimangono forti.

Ma se i tassi d' interesse non salgono a sufficienza, il valore del dollaro entrerà in una spirale decrescente e l' inflazione statunitense comincerà a salire come negli anni settanta, rendendo necessarie misure dolorose come quelle prese dall' allora presidente della Federal reserve Paul Volcker. In queste circostanze la banca centrale dovrà seguire una strada difficile. Eppure molti giornalisti – non di grande esperienza – ancora mi chiedono chi otterrà "l' ambito posto" di presidente della Federal reserve l'anno prossimo